上实发展发起设地产基金 房地产私募寻弱市机遇

上实发展日前发布公告称，公司出资5亿元参与投资实银基金。对此业内人士表示，上市公司设立房地产基金不仅可以通过与金融机构的合作推动核心产业市场化机制，还可以做大地产金融投资，提供项目、寻找、开发的产业价值链服务。

房地产市场已进入短弱周期，房地产私募基金未来是否仍值得期待？房地产基金资深研究人士认为，民间资本充裕、投资渠道匮乏、房地产行业相比其他行业仍然有较高的收益和较低的风险，这都给房地产私募基金发展带来必要条件，另外民众理财行为也逐步从风险偏好型向风险规避型转移。

弱市或开启专业投资时代

从短周期来看，房地产市场近两年将转入较弱的短周期，不过房地产基金从业人士普遍判断，市场下降幅度非常有限，未来并不悲观。

基于长周期平稳，结构化投资机会仍存的判断，房地产基金业内大佬们认为，现在反而是以基金为代表的专业基金投资者的时代来临。

从上市公司携手专业金融机构设立“房地产基金”可以看出，房地产专业投资在弱市时显得尤其重要。6月30日，上实发展发布公告称，为了实现公司房地产业务向金融产业链拓展，依托合作金融机构资源优势募集社会资金，上实发展拟出资5亿元，与上海阜华投资管理中心(有限合伙)、中信信诚资产管理有限公司作为有限合伙企业的有限合伙人(LP)，参股上海实银资产管理有限公司作为普通合伙人(GP)，发起设立“上海实银城市发展投资基金I期”(有限合伙)，首期募集资金规模为25亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理。

公司方面表示，发起设立房地产基金，一方面通过国有企业与民营及金融机构的战略合作，推动核心产业市场化机制建设；另一方面，基金以投资本公司及市场外部优质项目为目标，公司将发挥房地产上市公司的专业和品牌优势，提供项目储备、寻找、开发的产业价值链服务，并借助社会资源及股东优势，加快推动公司主业发展，做大地产金融投资，实现公司“坚守主业、适度多元”的发展战略。

房地产基金将分化

“如果说过去十年房地产行业是暴利的行业，90%的开发商都是赚钱的。那么未来它会成为正常的行业，参与主体可能50%是赚钱的，或者20%-30%是大赚钱，20%-30%是平的，50%是亏的。”建银精瑞资本副总裁刘东表示，因此不可回避的是，今年会在一定程度上爆发房地产基金产品兑付的风险。

“今年将是地产基金成立有史以来首个行业性在兑付方面的挑战之年，也一定是分化之年。”德信资本董事长兼总经理陈义枫在接受记者采访时表示，在房地产市场弱周期中，楼价的下跌幅度很有限，但是速度的放慢会很明显。随宏观经济发展阶段、发展周期的相互重叠，开发商面临的压力将逐步加大，地产基金固定期限、固定收益率的流动性压力也就跟着加大。

对此，德信资本采取的策略是，固定收益类资金增加浮动收益，以夹层的方式做并购的在增加。目前公司一直贯彻注重流动性的投资策略，围绕流动性来选项目、设计投资方案。

“行业有空间，市场有风险”。业绩要求房地产私募基金要谨慎看待市场，积极准备投资。即假设这个短期弱周期的长度不超过两年，那么此时投资强周期里面就可以获得收获。

另外，分析人士也表示，在整个行业存在波动的当下，投钱的项目并不能确定预期收益。因此对房地产基金公司管理者来说，公司良好的资产管理和资产运营的能力就显得非常重要。